Kuna rahvusvaheline turism on tõenäoliselt vähemalt kevadeni piiratud ning ega ka siseturismi osa pole kiita, kaaluvad hetkel paljud kinnisvaraomanikud esialgselt majutusteenuse pakkumiseks soetatud korterid anda pikemaajaliselt üürile. Selline äristrateegia muutus võib tuua kaasa aga üsna kopsaka käibemaksu arve Maksu- ja Tolliametilt.
Nimelt on käibemaksu osas lihtsustatult reegel selline, et kui kaup või teenus soetatakse maksustatava käibe tarbeks, saab nendelt kuludelt arvata sisendkäibemaksu maha. Kui need aga soetatakse maksuvaba käibe tarbeks, siis sisendkäibemaksu maha arvata ei saa. Ja see, kas korteri kasutada andmine tekitab maksustatava või maksuvaba käibe, sõltub sellest, kas pakutakse majutusteenust või korter üüritakse elamiseks.
Majutusteenus on maksustatav käive, mille tarbeks soetatud kaupadelt ja teenustelt (korteri soetamine, parendused, teenused, jne) saab (sai) sisendkäibemaksu maha arvata. Korteri üürile andmine on aga maksuvaba teenus, mille tarbeks soetatud kaupadelt ja teenustelt sisendkäibemaksu maha arvata ei saa!
Siinkohal on veel oluline märkida, et kinnisasjade puhul on käibemaksu korrigeerimisperioodiks 10 aastat, mille jooksul tuleb jälgida seda, kas kinnisasja kasutatakse maksustatava või maksuvaba käibe tarbeks.
Kui soetasite korteri ja/või tegite sellega seoses kulusid ning kasutasite seda seni majutusteenuse pakkumiseks, mis kuulub maksustamisele käibemaksuga 9%, saite sisendkäibemaksu nii korteri soetuselt kui ka kuludelt maha arvata. Kui nüüd aga hakkate korterit välja üürima pikemaajaliselt, muutub see teenus maksuvabaks teenuseks ning peate osa selle korteri soetamiselt või parenduskuludelt mahaarvatud käibemaksust riigile tagasi maksma. Soetamiselt ja parenduskuludelt mahaarvatud käibemaksu tagasimaksmisel tuleb lähtuda nn 10 aasta reeglist. Mõnevõrra lihtsustades- kui kasutasite korterit 3 aastat (3/10) maksustatava majutusteenuse pakkumiseks ning neljandal aastal kasutate korterit maksuvabaks üürimiseks, peate maksma riigile tagasi 10% selle korteri soetamisel ja parendamisel mahaarvatud käibemaksust. Praktikas üritab maksuhaldur sageli nõuda tagasi ka ülaltoodud näite puhul 70% mahaarvatud käibemaksust, väites, et tõenäoliselt jäätegi seda korterit kasutama maksuvaba käibe tarbeks.
Ehk üks väike lepinguvormi või strateegia muutus võib tuua kaasa märkimisväärse rahalise kohustuse tagasimakstava käibemaksu näol.
Nimetatud probleem ei seondu ainult lepinguvormi muutusega. Kontrollides majutusteenuse pakkujaid üritab maksuhaldur sageli ka maksustatavat majutusteenust kvalifitseerida ümber maksuvabaks üüriks ning selle teostamisel nõuab mahaarvatud sisendkäibemaksu osaliselt tagasi.
Majutusteenus vs üür
Oma veebilehel on Maksu- ja Tolliamet selgitanud majutusteenust järgmiselt: „Majutusteenusega on tegemist juhtudel, kui tegemist on ruumide ajutiseks kasutamiseks ning tähtajaga mitte üle kolme kuu sõlmitud üürilepingutega (VÕS § 272 lg 4 p 1). Seega kui annate eluruumi kasutada erinevatele isikutele lühikesteks perioodideks, on tegemist 9% maksustatava majutusteenusega, kui aga leiate kliendi, kes soovib eluruumi kasutada üle 3 kuu, tuleb Teil kliendiga sõlmida eluruumi üürileping ning teenuse osutamisest tekib maksuvaba käive. Lisaks märgime, et majutusteenuse osutamisel tuleb isikud, kellele osutatakse majutusteenust, registreerida külastajakaardi alusel (turismiseaduse (TurS) § 24 lg 1). Külastajakaarte tuleb säilitada kaks aastat nende täitmise päevast arvates (TurS § 24 lg 6).“
Kuigi mitmed nimetatud kriteeriumid on mõnevõrra vaieldavad, lähtub maksuhaldur ka praktikas peamiselt just nendest kriteeriumitest.
Kui tahate jätkata majutusteenuse pakkumisega selliselt, et ei peaks osaliselt maksma tagasi mahaarvatud sisendkäibemaksu, võiks kindlasti vaadata üle kliendiga sõlmitud lepingu kestvuse ning selle, kas lepingu sisu vastab pigem majutusteenusele või üürile. Samuti tuleks rakendada turismiseaduses kehtestatud reegleid nt külastajakaardi, evakuatsiooniplaani jne osas.
